第七章个人房地产理财问题库
单项选择题
1. 政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房称为（ B ）。
A.商品房 B.保障房
C.房改房 D.经济适用房
解析：保障性住房的概念是：与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
2. 房地产价格的构成不包括一下哪个选项（ C ）。
A.土地费 B.建筑安装费
C.手续费 D.税费
解析：房地产的价格构成包括：土地费用、建筑安装工程费、 配套工程费、税费、销售费用、利润。
3. 人口密度和家庭结构属于影响房地产价格的什么因素（ A ）。
A.社会因素 B.区域因素
C.自然因素 D.政治因素
解析：社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。
4. 以下不能纳入个人净资产计算范围的是（ C ）。
A.李某拥有一套住房，一辆私家车，价值20万的股票
B.张某拥有5万元的住房公积金，价值10万的艺术珍品
C.王某按揭贷款30万，拥有3万元的住房公积金，5万元的信用卡透支额度
D.赵某拥有价值10万元的国债，3个月到期的未收欠款
解析：个人的净资产为即个人总资产减去个人总负债后的余额。
个人总资产即个人所拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通工具、现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能脱手变现的价格加以计量。这个人总负债是个人应偿还的的债务，包括按揭贷款、汽车消费贷款和其他短期借款等。
5. 小王毕业两年，在一家外资企业上班，月收入5000，短期内工资涨幅不大，他计划贷款买房，根据他的实际情况和各种还款方式的优缺点，哪种还款方式更适合他（ B ）。
A.等额本息还款 B.等额本金还款
C.组合还款 D.一次性付款
解析：等额本金还款就是把全部的贷款平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算。在整个还款期内，每个月的还款额保持不变，准确掌握每月的还款额，优点在于能有计划地安排个人收支，适合目前资金不宽裕的购房者。
6. 购房的税费不包括以下哪个（ D ）。
A.契税 B.印花税
C.房屋产权登记费 D.所得税
解析：所得税是在二手房交易中，由出售方支付的税。
7. 租房和买房的最大区别在于（ C ）。
A.租房签订的是房屋出租合同，而买房签订的是买卖合同
B.买房需要办理房屋预售登记手续，而租房不需要
C.买房需要办理房屋的产权过户并领取房屋所有权证，而租房则不需要
D.买房后可对房屋进行装修布置等，而租房后不能行使对房屋的私自变动
8. 商铺投资与住宅投资相比，其主要优点在于（ A ）。
A.收益率、回报率较高 B.投资稳定性很好
C.商铺租约比较长 D.商铺投资要求专业能力较低
9. 关于写字楼投资的风险，下列说法错误的是（ B ）。
A.写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险
B.写字楼与住宅都具有投资功能，因此写字楼面临的投资风险和住宅一样
C.写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金
D.投资写字楼需要很高的首付能力和强有力的还款能力
解析：写字楼与住宅都具有投资功能，但是属性不同，写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。
10. 关于炒卖楼花的说法正确的是（ D ）。
A.炒卖楼花就是选择有升值潜力的期房，在楼花销售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取价差
B.洞悉本地房地产的走势和行情是成功炒卖楼花的前提
C.选准具有升值潜力的楼宇是成功炒卖楼花的关键
D.炒卖楼花在法律范围内是允许的
解析：在个别城市如南京、宁波等地，炒卖楼花是被明令禁止的。
多项选择题
1. 以下属于房地产价格特性的是（ ABCD ）。
A.地区性 B.增值性
C.个体差异性 D.租金和价格的双重性
2. 房地产投资的风险主要有（ ABC ）。
A.政府制定和改变房地产的相关政策、法规
B.人口素质、受教育水平、家庭结构、社会治安、城市规划、区域发展等因对房地产业的影响
C.利率、税率的变化，工资收入、社会购买力、市场流通等方面给房地产投资未来收益带来的影响
D.股票、债券等投资风险较低，导致投资房地产机会成本偏高
3. 购买一手房时，哪些费用不是必须交的（ CD ）。
A.房屋共用部位共用设施维修基金 B.契税
C.律师费 D.公证费
4. 商铺上市初始购买和二手购买的区别在于（ AB ）。
A.商铺上市初始交易购买是从商铺的开发商手里购买，而二手商铺购买是从别的商铺投资者手里购买
B.商铺上市初始购买时，产权依然在开发商手里，而二手购买时，产权也同时转移
C.商铺上市初始购买时主要是看清开发商对商铺的包装，价格只是参考，而对于二手购买主要是关注其价格
D.商铺上市初始购买的投资者需要很强的专业能力和辨别能力，而二手购买的投资者可以委托专业咨询机构进行指导
5. 关于我国私人投资房地产的策略，下列说法正确的是（ ABCD ）。
A.必须做好我国宏观经济、社会因素的分析
B.牢固树立房地产市场存在周期性规律的理念
C.密切关注国家相关政策变化
D.密切关注国内其他相关投资及资金市场状况
6. 以下哪些属于房地产投资的优点（ BCD ）。
A.房地产业发展如火如荼，为投资者提供了很多的资本运作、投资套利的机会
B.房地产的长期耐用性，为投资盈利提供了机会
C.房地产具有很好的保值、增值的功能，价值相对稳定
D.社会对房地产的需求长期处于上升趋势，给房地产带来升值潜力
7. 开发商向施工单位支付的税费有哪些（ ABC ）。
A.公共配套设施费 B.绿化费
C.管理费 D.房地产转让税
8. 影响房地产价格的经济因素包括（ ABCD ）。
A.宏观经济运行情况 B.居民收入
C.物价指数 D.利率
9. 关于房地产投资的收益，说法正确的是（ AC ）。
A.销售收益是指房地产销售收入减去房地产开发成本和应纳税金后的余额
B.租金收益是房地产投资者利用所拥有的房地产从事经营活动所取得的总收入
C.无形收益是指房地产投资者因投资而获得的心理享受
D.避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益，是房地产投资的直接收益
解析：租金收益指房地产投资者从所拥有的房地产取得的租金收入中扣除各种支出后的余额，它是房地产投资者利用所拥有的房地产从事经营活动所取得的净收入。避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。避税收益是房地产投资的间接收益。
10. 我国房地产四级市场包括（ ABCD ）。
A.土地出让市场 B.房地产转让市场
C.二手楼市场 D.房地产相关产品证券化的市场
案例分析题
孙先生毕业后进入一家国企工作，毕业五年的他，目前月收入是10000元，另有公积金1000元/月，未来工资涨幅为每年10%，他计划通过贷款购买一套价值120万的住房，购房首付款为总价的30%，利用公积金贷款，利率为4.5%。
根据上述材料，回答下面的问题
1. 个人住房商业性贷款的额度不超过所购住房价值的（ C ）。
A.60% B.70%
C.80% D.90%
2. 孙先生的具体情况，适合选择哪种类型的还款方式（ B ）。
A.等额本息还款 B.等额本金还款
C.组合还款 D.一次性还款
解析：孙先生个人收入比较稳定，且收入逐年增长，因此贷款方式可以选择等本还款法，优点是本金不变，利息逐渐减少，期间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。
3. 你觉得孙先生的贷款年限为多少比较合理（ D ）。
A.5年 B.8年
C.10年 D.15年
解析：孙先生采取等额本金还款方式比较好，这样的话保证月供不超过收入的50%比较稳妥。
4. 等额本金还款的优点有哪些（ BC ）。
A.准确掌握每月的还款额度 B.提前还贷更有利
C.本金不变，利息逐年减少 D.能有计划安排个人收支
5. 目前我国的住房贷款类型主要有（ ABC ）。
A.个人住房商业贷款 B.个人住房公积金贷款
C.个人住房组合贷款 D.个人住房银行贷款
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